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Inmuebles y Vivienda

Situacion Juridica

Conocer la situación jurídica del inmueble nos permitirá evitar sorpresas desagradables. Es vital saber de quién es el propietario del inmueble y si tiene cargas o se rige por algún régimen especial, como las VPO

Para conocer bien la vivienda que vamos a adquirir es imprescindible conocer cuál es su situación jurídica. No dirigiremos al Registro de la Propiedad de la demarcación a donde pretenezca, y averiguaremos:

- A quién pertenece y, por tanto, quién o quiénes son sus propietarios.

- Si existen cargas o gravámenes sobre la misma, es decir, si existen hipotecas, embargos u otras cargas que la afecten.

- Si existen inquilinos o poseedores de la misma.

- Si está sujeta a algún régimen especial, como ocurre con las Viviendas de Protección Oficial.

- En caso de tratarse de un piso en comunidad de propietarios, si está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.

- Si se ha pagado por ella el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la antigua Contribución Urbana.

- Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, si se ha contratado por el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos estructurales del edificio.

- Tratándose de Viviendas de Protección Oficial (VPO), o de Precio Tasado (VPT), si existe alguna prohibición de disponer sobre la misma o si existen derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración Pública. Para conocer tales circunstancias nos hemos de dirigir al REGISTRO DE LA PROPIEDAD en el que la vivienda esté inscrita.

La información podremos solicitarla nosotros mismos o lo podrá hacer por nosotros el vendedor, la agencia inmobiliaria, o un gestor administrativo. En todo caso, la información registral habrá de ser solicitada antes de entregar cantidad o firmar contrato alguno. Veamos cómo solicitar la información registral:

La información podrá ser solicitada en cualquiera de los Registros de la Propiedad de España, presentando una solicitud:

- Personalmente.

- Por fax.

- Por correo ordinario.

- Por correo electrónico.

La información podrá también ser solicitada a través de la página web del Colegio de Registradores, www.registradores.org, desde el mismo domicilio de los interesados, a quienes se remitirá la información vía correo electrónico. El abono de los honorarios se realiza mediante cargo en tarjeta de crédito.

En el Servicio de Consumidores del Colegio de Registradores, en el teléfono gratuito 900 101 141, en la página web www.registradores.org , así como en la dirección de correo electrónico consultas@registradores.org, podrá obtener información acerca de los Registros en cuya demarcación se hallan las distintas calles de las ciudades y pueblos, de las direcciones, teléfonos y números de fax de los Registros, así como de sus direcciones de correo electrónico y, en general, acerca de cualquier otra cuestión de carácter registral.

Informacion Registral

Las formas en las que puede obtenerse la información referente al bien inmueble es:

Nota simple informativa, que incluirá la descripción de la vivienda, situación de la misma, superficie, anejos, cuota de participación en la propiedad horizontal, régimen administrativo que pudiera afectarle (si se trata de una vivienda de protección oficial), hipotecas que puedan gravarla, con expresión de la responsabilidad hipotecaria por principal, intereses y costas, y plazo de duración, embargos, servidumbres, posibles litigios sobre la propiedad, afecciones fiscales y, en general, cualquier circunstancia que afecte a la propiedad de la vivienda.

Podrá además recoger cualquier otro dato cuya constancia expresamente solicite el interesado. La nota informativa sólo tiene valor informativo, de suerte que no podrá ser utilizada en juicio para justificar la inexistencia de cargas o gravámenes -todo ello sin perjuicio de la responsabilidad del registrador por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición-.

Certificación de dominio y cargas, la cual puede tener un contenido más amplio que el de la nota simple, en cuanto podrá incluir, si así se solicita y se justifica un interés en su conocimiento, la reproducción literal de las inscripciones o información acerca del historial no vigente de la finca. Por ser un documento público, firmado por el registrador, la certificación permitirá acreditar en juicio, y frente a terceros, la libertad o gravámenes de una determinada finca.

Podrá asimismo solicitarse del registrador un informe escrito acerca de la situación registral de la finca.

O solicitar del registrador asesoramiento verbal, dado que éste está obligado a informar verbalmente de cuestiones relativas a la situación registral de las fincas, asesoramiento que en todo caso será gratuito y al que el registrador deberá dedicar al menos dos horas diarias.

En todo caso se ha de tener en cuenta que la información registral se suministrará de conformidad con lo previsto en la Legislación sobre Protección de Datos de Carácter Personal. Además de consultar la situación de la vivienda en el Registro, es preciso que el vendedor nos suministre cierta documentación complementaria, que en todo caso debemos exigir:

La copia autorizada de la escritura pública en la que se formalizó su adquisición, si se trata de viviendas de segunda mano.

El recibo del que resulte el pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir, de la antigua contribución urbana.

Una certificación expedida por el presidente de la comunidad de propietarios o por el secretario, de la que resulte que la vivienda que vamos a adquirir se halla al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.

La manifestación formal y en documento público de que no existen constituidos sobre la vivienda que vamos a adquirir contratos de alquiler.

Reclamaciones por defectos

Aunque sea de segunda mano, los compradores tienen derecho a reclamar y denunciar posibles daños estructurales si la vivienda tiene menos de 10 años de antigüedad, un derecho que heredan del anterior propietario de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Si tiene menos de un año, se pueden reclamar defectos de acabados (pintura, funcionamiento de instalaciones...). Y para los que afectan a las condiciones de habitabilidad (humedades, acústica, aislamiento...), el plazo es de tres años.

Si la antigüedad de la vivienda es superior a 10 años, existe un plazo de seis meses para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos graves o vicios ocultos de los que el nuevo comprador no hubiera sido informado en el momento de la compra. "En cualquier caso, conviene indicar que disponemos de un plazo de dos años, a partir del momento en que se detecten las deficiencias, para reclamar el arreglo de las mismas". Sin embargo hemos de tener en cuenta, que tendremos que probar el hecho de que el comprador no hubiera sido informado en el momento de la compra. Sería conveniente fotografiar la casa antes de su ocupación para poder justificar vicios no visibles.